由于新房供应受限，克而库存楼市库存持续下降。瑞地2025年1月，产城XM平台50个重点城市的下降狭义库存同比下降11%。特别是广州在广州、武汉、武汉南京等城市，南京去化周期仍超过20个月，等地短期内面临去化压力。去化本报告分析了三座城市的压力依旧XM平台库存结构特征及未来的去化挑战。

50个城市狭义库存持续下滑，克而库存去化周期仍高位

根据CRIC监测，瑞地2025年1月50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，产城环比下降1%，下降同比下降11%。广州已经按12个月计算的去化周期于2025年12月末预计达到21.53个月，同比增加12%。对于重点城市，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多个城市的去化周期依旧超出20个月。

面积段解析：广州、武汉中等面积库存，南京小面积公寓积压

从库存类型来看，广州和武汉的主要库存集中在100-140平米的中等面积段，而南京则在70平米以下小面积段存在明显库存积压。与2024年末的数据对比，城市的主力库存面积段套数占比有所减少，库存压力有所缓解。

具体数据如下：

- 广州：截至2025年1月，100-120平米面积段占比21.64%，较2024年末下降0.07个百分点。

- 武汉：截至2025年1月，100-140平米面积段占比近60%，较2024年末下降0.52个百分点。

- 南京：70平米以下的小面积段库存占比高达29.31%，其中9成为投资属性的酒店式公寓，易受市场波动影响。

区域分析：广州增城、武汉东西湖高库存，南京江宁占比突出

区域方面，广州和南京呈现出显著的差异：

- 广州和武汉的外围区域库存占比高，且逐渐增加。例如，广州增城区和武汉东西湖区截至2025年1月分别为23.12%和14.28%。

- 南京江宁区库存占比达到21.2%，较2024年末上升0.19个百分点，而核心区域如玄武和秦淮则不足5%。

去化难度分析：广州、武汉外围供需失衡，南京小面积公寓供大于求

综合分析广州、武汉和南京的库存与成交结构，2024年整体成交数据显示：

- 广州和武汉的成交结构与库存结构高度一致，主要集中在100-120平米和80-90平米，且周边区域存在显著供需失衡。

- 在南京，江宁区供需较为平衡，但70平米以下的酒店式公寓明显供过于求，2025年1月库存占比为29.2%，而成交占比不足10%，后市面临较大去化压力。

总体来看，受新房供应限制影响，50个重点城市狭义库存于2025年1月降至31093万平方米。尽管狭义库存下降，广州、武汉、南京的去化周期仍超20个月，面临去化风险。广州和武汉的中等面积段库存高企，而南京的小面积公寓则存有较大风险。分析市场趋势，广州增城区和武汉东西湖区的供需失衡亟需关注，南京的酒店式公寓去化难度则可能加大。

本文来源微信公众号“克而瑞地产研究”，XM外汇官网编辑：陈秋达。